11.04.2025 Автор: Имоти Банско БГ ЕООД

Кой има право да купува земеделска земя в България?

Покупката на земеделска земя в България е регулирана от множество закони, които целят едновременно защита на националния интерес и създаване на стабилна и прозрачна правна рамка за сделки със земеделски имоти. В следващите редове ще разгледаме кой може, кой не може и при какви условия може да се придобие земеделска земя у нас.

Правна уредба

Основният нормативен акт, който урежда този въпрос, е Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Част от изискванията са въведени и чрез Закона за ограничаване придобиването на земеделски земи от чужденци и чуждестранни юридически лица, както и чрез разпоредби от Конституцията и международни споразумения.

Кой може да купува земеделска земя?

1. Физически лица – български граждани

Българските граждани без ограничения могат да купуват земеделска земя, стига да не са лишени от дееспособност и да не са под запрещение. Законово ограничение за размера на притежаваната земеделска земя няма, но при сделки с големи площи се прилагат изисквания, свързани с произход на средствата и деклариране на ползването.

2. Юридически лица, регистрирани в България

Български фирми могат да придобиват земеделска земя, ако отговарят на следните условия:

Да са регистрирани по Търговския закон или Закона за кооперациите;

Капиталът и управлението им да не са пряко или косвено под контрола на чуждестранни лица, освен ако тези лица отговарят на определени условия (виж по-долу);

Да нямат задължения към държавата (НАП, НОИ и др.);

Да декларират, че ще ползват земята за земеделски цели, ако придобиват площ над определен праг.

3. Граждани на ЕС и ЕИП

След изтичането на дерогацията (преходния период) от 7 години след присъединяването на България към ЕС, граждани и юридически лица от ЕС и Европейското икономическо пространство (ЕИП) могат да купуват земеделска земя при същите условия, каквито важат за български граждани. Те трябва:

Да са регистрирани в България (за юридически лица);

Да са пребивавали най-малко 5 години в страната, ако са физически лица, които не са я придобили чрез наследство.

4. Чужденци извън ЕС

Физически и юридически лица от трети държави (извън ЕС и ЕИП) не могат да придобиват право на собственост върху земеделска земя, освен:

Ако придобиването е чрез наследство по закон;

Или ако това е предвидено в международен договор, ратифициран от България.

Обикновено чуждестранни инвеститори заобикалят това ограничение чрез регистрация на българско юридическо лице, но тогава възниква въпросът за реалния контрол върху фирмата, тъй като законът забранява пряко или косвено чуждестранно участие, когато става въпрос за покупка на земеделски земи.

Ограничения и проверки

Всички сделки със земеделска земя подлежат на нотариална заверка и вписване в Имотния регистър.

При покупка над 30 дка може да се изиска и декларация за произход на средствата.

Държавата и общините имат правомощия да ограничат покупката на земи от чуждестранни субекти с цел защита на обществения интерес.

Какво трябва да знаете, ако купувате земеделска земя:

Проверете актуалното състояние на имота – собственост, тежести, вид на земята.

Уверете се, че има ясен начин на трайно ползване – ниви, ливади, пасища и т.н.

Ако сте юридическо лице, подгответе необходимите удостоверения и декларации.

Консултирайте се с нотариус и адвокат, особено при по-сложни сделки или участие на чуждестранни лица.

Покупката на земеделска земя в България е правно възможна и относително лесна за български граждани и юридически лица, както и за граждани на ЕС. При чужденци извън ЕС обаче съществуват ясни ограничения. Законодателят следи внимателно собствеността върху земеделските земи, тъй като те са национален ресурс с дългосрочно стратегическо значение.