Какво показват сделките в София, Несебър, Благоевград и Разлог в началото на 2026 г.

2025 г. беше година на ускорени покупки, силни очаквания и активен строителен цикъл. Влизането в еврозоната допълнително ускори част от решенията за покупка, а това повиши броя на сделките и изтегли част от търсенето напред.

В началото на 2026 г. картината вече е различна. Данните от Агенцията по вписванията сочат по-слабо движение, повече изчакване и първи признаци, че секторът навлиза в по-несигурен етап. Това не е достатъчно основание за крайни изводи, но е достатъчно, за да се каже, че силната 2025 г. остава зад нас.

Първите числа сочат забавяне, но картината още не е пълна

Източник: Агенция по вписванията, Имотен регистър

Спадът е отчетлив в София, Несебър и Благоевград. Само Разлог запазва лек ръст. На това равнище числата вече сочат отслабване, но трябва да се четат с важна уговорка: част от вписаните през първото тримесечие на 2026 г. сделки са започнати още през 2025 г. и са приключени по-късно.

Затова първото тримесечие е по-скоро ранен сигнал, отколкото окончателна снимка след еврото. По-надеждна оценка ще дойде през второто тримесечие, когато инерцията от предходната година ще е по-слаба.

Ипотеките показват, че купувачите не са изчезнали

Ипотеките намаляват по-бавно от сделките. Това е важен детайл, защото подсказва, че кредитните купувачи остават, макар и по-предпазливи. По-видимо отслабване има при част от кешовите покупки и при по-спекулативните сделки.

С други думи, движението не е спряло. Но темпото вече е по-ниско, а поведението — по-внимателно.

Какво изтласка пазара нагоре през 2025 г.

Сравнението с 2025 г. не трябва да се прави механично. Тази година беше изтеглена нагоре от няколко фактора, които действаха едновременно.

Първият беше очакването за еврото. Част от купувачите побързаха заради опасения, че след приемането му цените ще се повишат още.

Вторият беше насочването на кешови средства към имоти. Според оценки на проф. Драгомир Стефанов от УНСС, цитирани от Die Welt, около 80 млрд. лева е трябвало да бъдат легализирани преди конверсията, а имотите са били един от естествените канали за това.

Третият фактор беше строителната активност. По данни от сектора през 2025 г. са стартирани 8.6 млн. кв. м нови проекти — вторият най-висок обем от 2007 г. насам.

Комбинацията от страх, наличен кеш и силно строителство създаде необичайно ускорение. Когато тези фактори отслабнат едновременно, темпото неизбежно се променя.

Предлагането расте в неудобен момент

Един от важните въпроси за 2026 г. не е само колко устойчиво ще остане търсенето, а колко голямо ще стане предлагането. В момента се наслагват няколко източника едновременно:

• ново строителство;
• стандартни продавачи;
• собственици, купували в различна от класическата инвестиционна логика;
• предприемачи, които търсят по-бърза ликвидност.

Това утежнява средата. Не защото купувачите напълно изчезват, а защото секторът трябва да поеме повече наличност в момент на отслабена активност.

За строителите 2026 г. започва по-трудно

При строителните компании проблемът е двоен: по-високи разходи и по-бавни продажби. Данните от сектора сочат:

• Бетон: +15–25%
• Арматура: +10–14%
• Медни тръби: +25–30%
• Труд: +15–20%
• Обща себестойност: +15–18%

Източник: НАСП, Камара на строителите Варна

Това поставя в по-трудна позиция най-вече по-малките предприемачи. При ограничен буфер и по-слаба среда част от тях ще трябва да продават по-бързо, да отстъпват от цените или да търсят изход чрез продажба на проекти.

Лихвите могат да задържат пазара в по-слаб ритъм

Пазарните очаквания през 2026 г. са, че ЕЦБ може да продължи с повишения на лихвите, а прогнозите допускат депозитна лихва до 2.50%. Ако това се случи, ефектът върху имотния сектор ще бъде пряк: по-скъпо финансиране, по-внимателни купувачи и още по-бавни продажби през втората половина на годината.

Това не означава автоматично силен спад. Но означава, че средата остава крехка и зависима от няколко едновременно действащи риска.

Какво показва началото на 2026 г.

След ускорената 2025 г. имотният пазар в България вече показва признаци на забавяне. Търсенето отслабва, докато инфлацията, по-високата себестойност и натрупаното предлагане остават фактори, които променят средата през 2026 г. Това не насочва към рязък спад, а към по-несигурен период на по-слаба активност, чиято продължителност все още не може да бъде оценена с увереност. Тъй като първото тримесечие все още носи инерция от сделки, започнати през 2025 г., по-ясната картина вероятно ще се види през второто тримесечие, когато ще стане по-ясно дали секторът просто преминава към по-умерен ритъм, или навлиза в по-дълъг период на отслабено търсене.

Източници

• Агенция по вписванията — Справки по видове вписвания в Имотен регистър (Q1 2024 – Q1 2026)
• Национален регистър за ново строителство — Петър Мастиков
• НАСП (Национална асоциация на строителните предприемачи) — инж. Георги Шопов
• Камара на строителите във Варна — Светослав Жеков
• ECB Economic Bulletin, април 2026
• Barclays, Nordea, Goldman Sachs — прогнози за лихвите на ЕЦБ
• Bloomberg — анкета на икономисти, април 2026
• Die Welt / Fakti.bg — проф. Драгомир Стефанов (УНСС), адв. Димитър Калдамуков
• Tiaris.bg — анализ на имотния пазар и еврозоната