През 2026 г. пазарът на апартаменти в Банско съчетава високи офертни цени с намаляващ брой вписани продажби в района. Това разминаване изисква внимателен прочит. Цените в обявите показват очакванията на продавачите, докато броят на сделките измерва пазарната активност. Нито един от двата показателя самостоятелно не е достатъчен за оценката на конкретен имот.

От активния край на 2025 г. към по-нисък брой продажби

През последното тримесечие на 2025 г. в Службата по вписванията – Разлог са отчетени 1 179 продажби спрямо 955 за същия период на 2024 г. Увеличението е 23,5%. www.registryagency.bg

Тази активност съвпада с периода непосредствено преди въвеждането на еврото. Очакванията за бъдещо поскъпване са възможно обяснение за изтеглянето на част от покупките напред във времето. Статистиката за вписванията обаче не показва мотивите на купувачите и не позволява ръстът да бъде обяснен единствено с валутната промяна.

През 2026 г. посоката се променя. През второто тримесечие вписаните продажби са 616 спрямо 717 година по-рано — намаление с 14,1%. През третото тримесечие броят им достига 589 спрямо 846 за същия период на 2025 г., или спад с 30,4%. www.registryagency.bg

Тези данни се отнасят до всички вписани продажби на недвижими имоти в района на СВ – Разлог. Те дават ориентир за общата пазарна активност, но не представляват отделна статистика за апартаментите в Банско.

Какво показват офертните цени

Към 26 октомври 2026 г. alo.bg отчита медианна офертна цена от 1 291 евро на квадратен метър за апартаментите в Банско и 774 активни обяви. Порталът уточнява, че показателят се изчислява от обявите, а не от сключените сделки. www.alo.bg

Медианата е стойността в средата на подредените офертни цени. Тя е полезна за проследяване на предлагането, но не означава, че всеки апартамент може да бъде продаден на това ниво. Броят на обявите също не е равнозначен на брой различни жилища, тъй като един имот може да се предлага от повече от един посредник.

Съставът на предлагането има значение за показателя. По-голям дял ремонтирани апартаменти или жилища в по-висок ценови сегмент може да повиши медианата, дори цените на съпоставимите имоти да останат непроменени.

На какви нива се сключват конкретни сделки

В моята практика през последните месеци има реализирани продажби на апартаменти в Банско между 1 000 и 1 080 евро на квадратен метър. Това са стойности по конкретни сделки, а не представителна средна цена за целия град.

Те са под актуалния офертен показател на alo.bg, но разликата не следва да се представя като общовалидна отстъпка. За определяне на действителното намаление е необходимо да се сравнят първоначалната офертна и окончателната продажна цена на един и същ апартамент.

Оценката изисква и съпоставими характеристики: местоположение, състояние на сградата и жилището, етаж, изложение, такса за поддръжка и начин на изчисляване на площта. Цената на квадратен метър е отправна точка, която придобива смисъл в този контекст.

Инфлацията и стойността на апартамента

Поскъпването на материалите и труда увеличава разходите за строителство и ремонт. То обаче не води автоматично до същото увеличение на цените на вторичния пазар.

Купувачът оценява общата сума за придобиване, необходимите вложения и бъдещите разходи за притежание. За ваканционен имот значение имат също възможностите за лично ползване, условията в комплекса и потенциалът за отдаване под наем.

Тези характеристики могат да доведат до съществени ценови разлики между апартаменти със сходна площ.

Какво означава това за собствениците

Намалението на продажбите е сигнал за по-ниска активност, но не е достатъчно основание за категорична прогноза за срив. Високите офертни цени също не гарантират бъдещо поскъпване.

За собственика, който планира продажба, най-полезна е оценката, съчетаваща актуалните конкурентни предложения, информацията за сходни реализирани сделки и особеностите на неговия апартамент.

На фона на намаляващите продажби завишената начална цена носи риск от продължителен престой на пазара. Задържането на една оферта с месеци може да отслаби интереса и да породи очаквания за бъдещо намаление. Липсата на запитвания, огледи или конкретни предложения е основание за преразглеждане на цената и представянето на имота. Обоснованата начална оценка не гарантира продажба, но намалява риска апартаментът да бъде пренебрегнат още при първоначалния избор и да се задържи продължително на пазара с отслабващ интерес.

Решението за продажба следва да се основава на конкретни сравнения и обратна връзка от купувачите. Общите очаквания около еврото могат да влияят върху нагласите, но не заменят оценката на това какво предлага имотът спрямо останалите възможности на пазара.

Милена Миленкова, Имоти Банско БГ — на пазара в Банско от 2009 г.