• Начало
  • Блог
  • Какво трябва да знаете при покупката на имот

Какво трябва да знаете при покупката на имот

03.01.2024 Автор: Имоти Банско БГ ЕООД

снимка на Какво трябва да знаете при покупката на имот

 

1.     Как ще  бъде финансирана сделката

-        Собствени средства

-        банков кредит, в случай, че ще бъде използван банков кредит, е необходимо да се направи предварителна консултация с кредитен консултат/експерт, за да може да ви се представи, ориентировачна сума, която би била отпусната

2.     Разходи по самата сделка – трябва да се има предвид, че освен сумата за покупката на самия имот има и допълнителни разходи, които включват:

-        Данък придобиване на имот, който вавира в различните общини и е обикновено от 0,1% до 3% върху стойността на имота, която ще е предмет на сделката .

-        Нотариални такси и държавни такси. Като нотариалните такси се изчисляват по следния начин в зависимост от материалния интерес.  

Материален интерес                                            Нотариална такса (в лв.)

 до 100 лв. включително                                     30

101 - 1000 лв                                                        30 + 1,5 % за горницата над 100 лв

 1001 - 10 000 лв.                                                 43,50 + 1,3% за горницата над 1000 лв

 10 001 - 50 000 лв.                                              160,50 +0,8% за горницата над 10 000 лв

 50 001 - 100 000 лв.                                            480,50+0,5% за горнизата над 50 000 лв

 100 001 - 500 000 лв.                                          730,50+0,2% за горницата над 100 000 лв

 над 500 000 лв.                                                  1530,50+0,1% да горнизата над 500 000 лв                но не повече от 6000  лв

-        Брокерски комисиони, които варират в различните части на страната, но са между 2% и 5% без ДДС

-        Разходи за учредяване на ипотека, които са между 250 – 500 евро в зависимост от ипотеката

3.     Избор на брокер

Дали да изберем брокер по сделката или сами да си търсим имот.

Много хора предпочитат да си „спестят“ брокерската комисиона и това е разбираемо в някои случаи, тъй като, за съжаление, този вид пазар не е регламентиран и всеки, който реши може да стане брокер. 

Затова е много важно изборът на компетентен и доказан брокер, който ще му разясни всички възможни аспекти по самия имот и сделката и ще защити интересите на купувача при намирането на имот, както ще го съпътства до изповядване на самата сделка.

4.     Огледи и състояние на имота и сградата

На какво трябва да се обърне внимание  при огледа на един имот

-        състояние на общи части, и поддръжка

-        вид на сградата и фасадата

-        състояние на самия имот – електро, ВиК, ТЕЦ и подобни комунални услуги,

-        спецификите на самият имот отвътре – състояние и вероятни ремонти, обзавеждане.

5.     Оставяне на депозит/стоп капаро

Стандартната практика е купувачът да остави при своя брокер депозит/стоп капаро за договаряне на условия и цена на имота.  В писмена форма се отправя предложение за закупуване на имота при определени условия. Това е един от най-големите лостове за договаряне на цена/условия по сделката.

6.     Предварителен договор

При договаряне на желаните от клиента условия започва организация по изготвяне и подписване на предварителен договор. Предварителният договор се подписва между купувач и продавач. Обикновено капарото (първото плащане) стандартно е в размер на 10% от стойността на имота, но може да бъде и въпрос на различни договорки. Предварителният договор представлява  стъпките и процедурите за придобиване на имота, както и ако има банков кредит, спецификите , свързани с него

7.     Подготовка на необходимите документи по сделката

Необходимите документи при изповядване на сделката в зависимост от вида имот са

-        документ за собственост

-        кадастрална схема и скица,

-        удостоверение за тежести,

-        данъчна оценка,

-        удостоверение по член 87 от НАП за липса на задължения,

-        както и семейно положение, които са ангажимент на продавача (физическо лице).

Ако имотът се купува с банков кредит, предварителният договор се праща до кредитния консултант, който дава списък с документите, които ще изисква банката.

Имайте предвид, че банката иска в повечето случаи самоучастие, което може да варира, тъй като тя отпуска кредит до около 85% от стойността на имота, след като е направена оценка от лицензиран оценител.

8.     Насрочване на час за изповядване

След като са налични всички необходими документи, се насрочва час при нотариус по район на действие на съда, където се намира имотът. Което означава, че ако купувате имот в Банско, не можете да отидете при нотариус в София, районът на действие на съда за гр. Банско е град Разлог.

Нотариусът, след като е прегледал всички документи, чете доворът за покупко- продажба на недвижим имот, който след като страните се съгласяват, подписват пред него. Правят се съответните плащания, като при банков кредит, сумата се отпуска, след като сделката е вписана в имотния регистър, издадено е ново удостоверение за тежести, от което е видно, че това е първата по ред ипотека, и няма други тежести върху имота. Това отнема межуд 7 и 10 дни в зависимост от натовареността на съответния съд.

9.     Владение

Владението на имота може да стане по договаряне. Ако сделката е със собствени средства и страните се договорят, то може да стане веднага след получаване на средствата по сметката на купувача.

Ако е с банков кредит, то се случав след като продавачът си получи парите от банката, т.е след около 10 дни.   Изготвя се протокол за владение, отчитат се всички уреди и се предават ключовете

Ако новият собственик е в режим на съпружестка имуществена общност и присъства само единият в нотариалния акт , тогава трябва в двумесечен срок от датата на изповядване да се регистрира и другият собственик в общината, като попълни декларация по чл 14  от ЗМДТ, като нов собственик.